인생을 살리는 부동산(feat. 누구나 해야하는 재테크)

이 글은 왜 직장인이 주식을 하면 안되는 지에 대해 쓴 글과 이어지는 글입니다.

2019/04/26 - [하울의 경제 이야기] - 인생을 망치는 주식(feat. 주식없는 재테크의 길)

인생을 망치는 주식(feat. 주식없는 재테크의 길)

 

직장인이 주식을 하면 안되는 것은 이제 잘 알겠는데, 부자가 되기 위해서는 꼭 부동산을 해야할까?

일단 부동산하면 많은 사람들이 돈이 많이 필요한 투자라고 생각한다. 물론 주식보다 초기 자본금이 많이 필요한 것은 사실이다. 하지만 결과적으로 주식 투자를 위해 쏟아 붓는 돈과 시간, 정성을 부동산에 투자하는 것이 훨씬 돈을 많이 벌 수 있다. 

그 이유에 대해 이제 본격적으로 이야기 해보겠다.

 

첫 번째, 부동산은 시장 반응속도가 굉장히 느려서 여유가 많기 때문에 일과 병행할 수 있다.

초단위로 시세가 바뀌는 주식과 다르게 부동산은 가격이 매우 천천히 움직인다. 직장인이 업무 시간 동안 계속 신경쓰며 살지 팔지 고민해야하는 주식과 달리 부동산은 퇴근하고도 천천히 생각해  볼 수 있다. 또한 주말동안에도 충분히 알아보고 냉정하게 결정할 여유가 있다.

그러므로 부동산을 할 경우 회사 업무는 업무대로 하면서 투자도 놓치지 않을 수 있게 된다.

 

두 번째, 부동산은 실물 자산으로 주식과 같은 금융 자산과 다르게 그 가치가 항상 실존한다.

부동산은 실물이기 때문에 주식과 다르게 그 가격이 하락했다고 해서 가치가 없어지지 않는다. 예를 들어 내가 산 집의 가격이 떨어져서 수익을 못 얻는다고 할지라도, 최악의 경우 내가 그 집에 들어가 살거나 전세를 놓으면 된다.

따라서 부동산은 주식에 비해 안정적인 투자 방법인 것이다.

 

세 번째, 주식편에서도 얘기 했지만 투자는 버는 것보다 안 잃는게 훨씬 중요하다. 그리고 부동산은 손해를 볼 가능성이 낮다.

투매로 인해 단 몇 분만에 밑도 끝도 없이 가격이 하락할 수 있는 주식과 다르게, 부동산은 '하방경직성'이 있어서 가격이 올라갈때보다 떨어질때 훨씬 늦게 떨어진다.

사람들은 일단 집을 사고 나면 그 집의 가격이 오르기 전까지는 잘 팔려고 하지 않는다. 그래서 부동산은 가격이 올라갈때는 빠르게 올라간다. 반면 집값이 내려갈 경우 안팔고 그냥 내가 살고 말지라는 생각들을 하기 때문에 부동산은 가격이 천천히 내려간다.

따라서 주식에 비해 가격 하락이 느린 부동산은 손해를 볼 확률이 낮고, 이는 이득보다 손해를 보지 않는게 더 중요하다는 투자의 기본 원칙에 부합하다.

 

네 번째, 부동산 투자는 노숙하며 살 것이 아니라면 원하든 원하지 않든 누구나 반드시 해야한다.

부동산은 인간이 살아가는데 반드시 필요한 의·식·주 중에 하나를 차지하고 있다. 대한민국에 살고 있는 이상 내 집을 사든지, 남의 집에 전세나 월세로 살든지 해야한다. 내가 부동산 시장에 참여를 원하지 않는다고 하더라도 내가 살 집의 가격은 늘 변화하고 있고, 이는 내 삶의 많은 영향을 주게 된다.

 

다섯 번째, 부동산은 투자금 대비 수익률이 높다.

부동산 투자는 기본적으로 '레버리지 투자'이다. 투자하면 높은 수익을 낼 것이라 기대가 되는데 투자금이 부족하다면 남의 돈을 빌려 투자하면 된다. 우리나라 부동산에서는 전세 제도가 있어서 합법적으로 남의 돈을 이자 없이 빌려 집을 살 수 있게 된다. 

예를 들어 1억원짜리 집이 있고 이 집의 전세가 7천만원이라고 했을 때, 나는 전세를 끼고 3천만원만 투자하면 이 집을 살 수 있다. 그러다 시간이 흘러 이 집 값이 올라 1억 3천만원이 됐다고 했을 때, 나는 3천만원의 수익을 얻은 것이고 투자 수익률은 무려 100%가 된다.

이런식으로 내가 투자한 돈은 최대한 줄이고, 남의 돈을 최대한 많이 활용하여 큰 수익을 얻는 부동산 투자가 바로 '레버리지 투자'를 가장 안정적으로 할 수 있는 방법인 것이다.

반면 주식에서의 레버리지 투자는 증권사나 은행에서 대출을 받아 하므로 높은 이율로 인해 리스크가 크다. 

 

여섯 번째, 부동산에는 외국인 투자자, 기관 투자자가 없다.

주식편에서 외국인 투자자와 기관 투자자에 맞서서 개인 투자자가 이기기 힘들 수 밖에 없다는 이야기를 했다. 

반면에 부동산 시장의 주도권은 특정 집단이 아닌 개인 투자자들에게 있다. 위 사진 자료는 통계청의 '2017 주택 소유물건수별 성별 주택소유자수 현황'이다. 여기서 총계를 보면 우리나라 전체 5200만 인구 중 1400만 명이 개인 주택을 소유하고 있다. 이중 부동산 투자 세력이라고 할 수 있는 다주택자의 수는 13,669,851(전 주택 소유자 수)-11,550,688(1주택 소유자 수) 으로 계산하여 2,119,163명이라는 것을 알 수 있다.  즉 전체 인구 중 4%만이 부동산 투자 세력이라는 소리이고, 대부분의 주택 보유자는 실 소유자이기 때문에 거래도 대부분 실 소유자끼리(개인 대 개인) 일어나게 된다.

그리고 외국인 투자자가 우리나라 각 지역의 특성을 알고 부동산 투자를 한다는 것은 현실적으로 매우 힘들다. 일단 대한민국에 살지도 않는 외국인 투자자는 대한민국 땅에 대한 정보력이 직접 살고 있는 개인 투자자들보다도 낮기 때문이다.

 

여기 까지 직장인이 주식 투자를 하면 왜 안되지와 부동산 투자를 왜 해야하는 지에 대해 알아보았다.

이렇게 반드시 해야만 하는 부동산 투자를 위해 우선 적더라도 자본금을 모아야하고 매일매일 꾸준히 부동산 공부를 열심히 해야 한다. 그런 다음 집값이 상대적으로 낮은 지방부터 시작해서 차근차근 수도권으로 올라가면 되는 것이다.

앞으로는 부동산 투자를 위한 자본금을 어떻게 더 빠르게 모을 것이며, 이를 위한 공부와 부동산 투자 공부에 대한 글을 쓰도록 하겠다.

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